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2019-05-15 02:02:59 来源: 1946伟德娱乐

上海项目加推 中粮地产一线增长难题

继今年10月19日首推300套住宅并热销后,中粮地产位于上海市奉贤区的中粮南桥半岛项目,于12月14日再次加推201套住宅。

据相关媒体消息,至此次加推,中粮南桥半岛目前入市货值超过10亿元,若明年如期交房并完成结转,将对中粮地产明年业绩有所提升。

不过,对于中粮南桥半岛项目入市货值超10亿元的说法,中粮地产内部相关人士表示,目前暂未统计得出相关数据。

值得注意的是,虽然中粮南桥半岛对业绩有一定幅度提振,但相关分析仍认为,中粮地产目前于上海仅两个自有项目、一个托管项目,其于 群雄逐鹿 的上海仍缺乏竞争力。

除上海外,纵观中粮地产目前已布局的深圳、成都、北京等地情况,也不难发现中粮地产于已进驻区域,均未形成规模效应,致其销售难有大幅度提升。

而据中粮地产内部人士透露,截止目前,中粮地产2013年销售近100亿元。2012年,中粮地产销售签约金额为90.58亿元。

上海项目加推入市

据了解,中粮南桥半岛项目为中粮地产于2011年以底价10.8亿元所拿。项目由两宗地块组合而成,分别为68425.9平米的奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块,38756.7平米的奉贤区南桥新城09单元10A-03A(西块)区域地块。

项目分三期开发,其中一期已分两次推出,预计2014年下半年加推二期。

该项目一期首次入市为今年的10月19日,彼时推出300套房源,总面积3.13万平方米,销售均价约2万元/平方米,截至12月13日,首批入市房源也已基本签约完毕。

根据消息得知,中粮南桥半岛一期已于12月14日加推,推出房源201套,户型为85平米、95平米、98平米和122平米房源,均价2万元/平方米。而截止目前,此次加推房源也已基本售完。

对于项目销售较好的原因,上海德佑地产有限公司高级研究经理陆骑麟认为,一方面与大的市场需求旺盛相关。据其介绍,因目前上海楼市仍处于供大于求的状态,所以项目总价在200万左右的楼盘都卖得不错。

另一方面,地段推高房价也是中粮南桥半岛热销的原因之一。于早前11月13日,临近中粮南桥半岛项目的上海奉贤区南桥新城09单元10A-03A(东块),被恒盛地产控股有限公司联合冉娟装饰公司,以12.45亿元夺得,楼板价去到15229元/平米,项目今后入市价格肯定高过中粮南桥半岛。

虽然中粮南桥半岛项目销售情况较为理想,但分析认为,于上海区域,中粮地产目前仅有上海翡翠别墅及中粮南桥半岛两个自有项目,及中粮海景一号一个托管项目,因此,即便中粮南桥半岛项目销售符合预期,但对整个中粮地产的业绩贡献也颇为有限。

据中粮地产2013半年度报告显示,中粮地产上海区域上半年的营收为5285万元;其中,截止报告期末,上海翡翠别墅累计实际投入金额24.65亿元,累计实现净利润8.816亿元;

而中粮南桥半岛累计实际投入金额13.26亿元,累计实现净利润-454.68万元。

一线规模增长难题

与上海区域项目情况相当,中粮地产目前在其它已进驻区域项目也并不多,发展也未形成规模效应,而这在相关分析师看来,也是中粮地产业绩增长趋缓的因素之一。

据中粮地产2013年中报显示,截至2013年6月30日,中粮地产在建拟建项目共16个,占地面积(按权益)401.93万平米,规划总建筑面积(按权益)568.25万平米。2013年上半年,中粮地产住宅新开工30.91万平米。

16个项目中,北京三个,上海、成都、南京、杭州各两个,深圳、广州、沈阳、天津、长沙各一个项目。

对于规模效应的问题,上述中粮地产内部人士也表示,随着调控的逐步深入,房地产行业的利润空间也在逐步收窄,因此,中粮现在也逐渐在走规模化发展的道路,并会在现有城市继续深耕,继续扩大自己的土地储备。

而或出于扩土储的需要,自6月底以来,中粮地产在其已进驻的深圳、北京、成都、南京区域均有新增项目,其中不乏地王项目。

譬如今年6月27日,中粮地产总价23.4亿元、溢价67.14%获南京上坊宅地,折合楼面地价高达7338元/平方米;7月23日,以23.6亿夺北京朝阳孙河宅地,扣除保障房面积后,楼面价高达48444元/平米,创北京单价地王纪录;随后7月31日,中粮地产再以14.4亿元,夺成都成华区宅地,溢价率58%。

在中粮地产积极补充土储的同时,业内对其高价购地却是不大看好。瑞银于早前一份报告中指出,孙河区域可比项目的售价约在元/平米,而中粮地产所拿地块在扣除成交条件中包括的3.3万平米配建公租房后,楼面均价达到48444元/平米,由此认为中粮地产这一项目难以实现盈利。

此外,瑞银还表示,中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目,而2013年土地市场高涨时购入高价地块,凸显出公司土地储备不足的困境,也反映出中粮地产把握市场节奏的能力较差。

瑞银还指,中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市,这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导,中粮地产既无开发能力优势,又无资金优势,恐难拿到低成本的项目。

虽然中粮出于扩规模需要,急于各地补充土地,使得价格方面不占太多优势,但另有相关分析师还是认为,中粮地产于深圳拥有一些工业用地,而在深圳城市更新的大背景下,这些土地可能会通过改变原有属性进行房地产项目开发,这对中粮地产来说,或是一个好的发展机会。

但该分析师也表示,因一级开发本身比较慢,资金沉淀比较大,仍要看未来国家对旧改这块的政策优惠力度。

另外,就未来中粮地产规模发展的前景,该分析师认为,中粮或有两种机会,其一,未来靠集团注资,提振规模;其次,为国企改革后,通过股权激励,提高中粮地产的运作效率。

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